Üst Hakkının Tanımı ve Kapsamı
Üst hakkı, başkasına ait bir arazinin altında veya üstünde bir bina (yapı) inşa etmek ya da arazi üzerinde mevcut olan bir binayı muhafaza etmek sureti ile söz konusu bina üzerinde hak sahibine ayrı mülkiyet hakkı veren bir irtifak hakkı türüdür[1].
Üst hakkı, 4721 Sayılı Türk Medeni Kanunu’nun (“TMK”) 726. ve 826 ila 836. maddelerinde düzenlenmiştir. TMK madde 826 uyarınca taşınmaz maliki üst hakkı ile bir başkasına, arazisi üzerinde yapı yapma veya mevcut yapıyı muhafaza etme yetkisi vermektedir. Üst hakkı sahibinin bu hakkı, taşınmazın mülkiyetinden ayrı ve bağımsızdır. Bu iki yetki, üst hakkının içeriğinde yer alması zorunlu olan yetkilerdir.
Üst hakkı belirli bir taşınmaz lehine kurulabileceği gibi, belirli bir kişi lehine de kurulabilir. Kişi lehine (ya da kişiye bağlı olarak) kurulan üst hakkı, münhasıran kişiye bağlı (şahısla kaim) irtifaklardan olan intifa ve oturma haklarından farklı bir biçimde, kural olarak başkasına devredilebilir ve mirasçılara intikal edebilir. Ancak, tarafların bunun aksini kararlaştırmaları, diğer bir deyişle üst hakkının mirasçılara intikal etmeyeceğini ya da başkasına devredilmeyeceğini öngörmeleri de mümkündür[2].
Bağımsız ve sürekli bir nitelik arz etmesi durumunda üst hakkının tapu sicilinin ayrı bir sayfasına taşınmaz olarak kaydedilmesi mümkündür. Bunun bir sonucu olarak üst hakkı, taşınmaz gibi işlem görür ve temlik, rehin ve haciz konusu olabilir[3].
Taşınmaz maliki üst hakkını karşılıksız olarak tesis edebileceği gibi, bu hakkı, kendisine belli bir ivazın verilmesi karşılığında da kurabilir. Bu bakımdan, üst hakkı tesisi karşılığında taşınmaz malikine ödenmesi kararlaştırılan bedel, üst hakkını kuran irtifak sözleşmesinin objektif açıdan esaslı bir unsurunu oluşturmaz. Üst hakkı sahibinin, bu hakkın tesisi karşılığında taşınmaz malikine karşı yerine getirmeyi taahhüt ettiği edimler yapma, yapmama veya verme borcu şeklinde ortaya çıkabilir. Belirli bir meblağın ödenmesi şeklinde ortaya çıkan borçlarda, taraflar bu meblağın tek bir seferde verilmesi ya da dönemsel olarak yani irat biçiminde ödenmesi konusunda anlaşabilirler[4].
Üst hakkının hak sahibine sağladığı bir diğer hak, yüklü taşınmaz üzerindeki inşaatın mülkiyet hakkıdır. TMK madde 726/1 hükmüne göre “bir üst irtifakına dayalı olarak başkasına ait bir arazinin altında veya üstünde sürekli kalmak üzere inşa edilen yapıların mülkiyeti, irtifak hakkı sahibine ait olur”. İnşaat üzerindeki bu hak, üst hakkından ayrı ve bağımsız değildir[5]. Üst hakkı sahibi, inşaatı yıkıp başka inşaat yapabilir, inşaatı kiraya verebilir, aksine bir anlaşma mevcut değilse veya hak taşınmaz lehine kurulmamışsa inşaatın mülkiyetini bir başka kişiye devredebilir. Ancak burada dikkat edilmesi gereken husus mülkiyet hakkının üst hakkına bağımlı olarak var olduğudur. Bu yüzden, inşaatın mülkiyetinin devri için üst hakkının da devredilmesi gereklidir. Üst hakkı ile inşaat üzerindeki mülkiyet birbirine sıkı şekilde bağlı olduğundan bunlardan birinin saklı tutulup diğerinin devredilmesi mümkün değildir[6].
Üst Hakkının Kurulması
TMK madde 780’e göre üst hakkının kurulabilmesi için, yükümlü taşınmazın kayıtlı olduğu tapu kütüğünde tescil edilmiş olması gerekir. TMK madde 781 uyarınca bu sözleşmenin resmi şekilde düzenlenmesi gerekir. Hukukumuzda üst hakkı sözleşmesi bir geçerlilik şartı olarak resmi şekle tabidir ve devir alan adına tapu siciline tescil işlemi yapılması geçerlilik unsurudur.
Sözleşmede tarafların objektif olarak, yükümlü taşınmazı belirlemesi, bu taşınmaz üzerinde yapı yapmak ve muhafaza etmek yetkisi ile bu yetkinin bir gereği olarak irtifak hakkı sahibinin, yapı üzerindeki mülkiyet hakkının tanınması gerekmektedir. Bu hususlar genel olarak her üst hakkı sözleşmesinin esaslı unsurlarıdır. TMK madde 827’de tahdidi olarak sayılan, yapının konumuna, şekline, niteliğine, boyutlarına, özgülenme amacına ve üzerinde yapı bulunmayan alandan faydalanmaya ilişkin hususlara da sözleşme içerisinde yer verilmesine bir engel yoktur. Eğer sözleşmede bu tür kayıtlara yer verilmişse bu kayıtlar herkes için bağlayıcıdır.
Üst Hakkının Süresi
TMK madde 826’ya göre sürekli bir üst hakkı en az otuz yıl için kurulabilir. Ayrıca madde 836/1’e göre üst hakkı süresinin dörtte üçü dolduktan sonra en çok yüz yıllık yeni bir süre için uzatılabilir. Başka bir ifadeyle bağımsız bir üst hakkı en çok yüz yıl için kurulabilmektedir.
Üst Hakkının Sona Ermesi
Üst hakkı terkin ya da sözleşmede kararlaştırılan sürenin dolmasıyla sona erebilir. Terkin, tescilin tamamen tersi bir rol oynar. Tescil, üst hakkının kazanılmasını sağlarken, terkin ise mevcut hakkı ortadan kaldırır. Üst hakkı, terkin edilmekle beraber son bulur. Bu sebeple burada terkin açıklayıcı değil, kurucu işleve sahiptir. Sözleşmede kararlaştırılan sürenin sona ermesi ile üst hakkı kendiliğinden sona erer, tapudaki kayıt yolsuz kayıt haline gelir[7].
Üst hakkı sahibinin haktan doğan yetkilerinin sınırını ağır şekilde aşması veya sözleşmeden doğan yükümlülüklerinde önemli ölçüde aykırı davranırsa TMK madde 831 uyarınca taşınmaz maliki süresinden önce üst hakkının kendisine devrini talep edebilir.
Üst Hakkının Sona Ermesinin Hukuki Sonuçları
Üst hakkı kurulduğunda arazi ile onun üzerindeki yapının mülkiyeti birbirinden ayrılır ve farklı kişilere ait olur. Üst hakkı sona erdiğinde ise TMK madde 828/1 uyarınca arazi üzerindeki yapı arazi malikine kalır ve arazinin bütünleyici parçası olur. Üst hakkı sona erdiğinde, TMK madde 829’a göre, taraflar aksini kararlaştırmadıkça taşınmaz maliki kendisinde kalan yapılar için üst hakkı sahibine bedel ödemek zorunda değildir.
İşbu bilgilendirme notu YÖNET Avukatlık Bürosu tarafından, kendi müvekkilleri ve ilgili kişiler için özel olarak, Türkiye Barolar Birliği'nin meslek kuralları ve 1136 sayılı Avukatlık Kanunu uyarınca, sadece bilgilendirme amaçlı olarak hazırlanmıştır.
Bu bilgilendirme notunda yer alan bilgiler; reklam niteliği veya herhangi bir ticari amaç taşımaz, Türkiye Barolar Birliği'nin meslek kurallarına aykırı herhangi diğer bir amaçla kullanılamaz, hiçbir şekilde hukuki tavsiye veya görüş olarak değerlendirilemez.
Bu bilgilendirme notu burada belirtilen tarih itibariyle günceldir. YÖNET Avukatlık Bürosu’nun mevzuat veya olaylarda gerçekleşen veya dikkatimize sunulan değişiklikleri bildirme yükümlülüğü bulunmamaktadır.
[1] Oğuzman, Kemal/ Seliçi, Özer/ Oktay Özdemir, Saibe, Eşya Hukuku, Filiz Kitabevi, 2015, s.504. [2] Özbilen, Barış, “Üst Hakkı İradı ve Bu İradın Ödenmesine İlişkin Alacağın Güvencesi Olarak Kanunî İpotek Hakkı”, TBB Dergisi, S.126, 2016, s.265-266. [3] Bkz. 2013 tarihli Tapu Sicil Tüzüğü’nün 10. Maddesi: “Süresiz veya en az otuz yıl süreli olan ve tasarrufları kısıtlanmayan ve izne tâbi kılınmayan bağımsız ve sürekli irtifak hakları, hak sahibinin yazılı istemi üzerine tapu kütüğünün ayrı bir sayfasına taşınmaz olarak tescil edilir. Tapu kütüğüne taşınmaz olarak tescil edilen bağımsız ve sürekli haklar, üçüncü kişilere devredilebilir, mirasçılara geçebilir ve üzerinde her türlü aynî veya kişisel hak kurulabilir.” [4] Özbilen, Barış, s.267. [5] Oğuzman, Eşya Hukuku, s.873. [6] Oğuzman, Eşya Hukuku, s.873. [7] Ertaş, Şeref, Eşya Hukuku, Fakülteler Yayınevi, 2014, s.527.
Comments